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不動産売却の机上査定と訪問査定とは?相場を調べる方法についても解説!

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不動産売却の机上査定と訪問査定とは?相場を調べる方法についても解説!

カテゴリ:不動産の豆知識

不動産売却の机上査定と訪問査定とは?相場を調べる方法についても解説!

この記事のハイライト
●国交省や指定流通機構の取引事例や公示価格からも簡単に売却価格の相場が分かる
●簡易査定といわれる机上査定は書類のみで価格の査定をおこなうため、早く査定額を知ることができる
●訪問査定は現場でしか分からない状況を加味しているため精度の高い査定額となる

不動産売却を考えている場合に気になることはどのくらいの価格で売却できるかということではないでしょうか。
不動産の取引事例などの情報を簡単に得られるようになりました。
しかし、精度が高い査定価格を知りたい場合は、不動産会社への査定がおすすめとなります。
大阪府箕面市や池田市で不動産の売却をお考えの方に向けて、査定や売却価格の相場を調べる方法について解説します。


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不動産売却の査定の前に自分で相場を調べる方法

不動産売却の査定の前に自分で相場を調べる方法


不動産会社の売却査定の前に、自分でも売却相場を調べる方法があります。


動産売却査定のほかに自分で売却相場を調べる2つの方法

不動産の売却査定には「机上査定」「訪問査定」の2つの方法があります。


机上査定とは、売買物件がある場所の近くで過去に売買取引された履歴(取引事例)を調べ、今回の売却物件と似ていて参考になりそうな物件の事例を集めます。
そして、固定資産税評価額や地価公示など、不動産鑑定士の鑑定に基づいて国や自治体がつけた公的な鑑定額と過去の取引事例とを突き合わせて導き出すのが、目安となる査定金額です。


とくに、居住用の家は「用途地域」という区分に従って、住環境や土地の広さ、建物の大きさなどが揃っていますので、点在する取引事例の中でもできるだけ同じ用途地域に揃えて参考にします。


2つの査定方法それぞれの役目ですが、まず机上査定で目安となる金額や直近の価格変動の傾向を把握します。

そして訪問査定によって、物件の中や近隣の環境を目視で確認して、机上査定から得た目安金額が妥当なのかを精査し補正して確定する、2段構えの方法で査定金額の精度を上げるのです。


査定以外で不動産売却相場を類似物件事例から調べる2つの方法

過去の取引事例は、不動産会社から情報をもらうだけではなく自分でもインターネットを使っても調べられます。


1つ目が、国土交通省の「土地総合情報システム」です。

これは、不動産取引をした方から任意で回収した取引額などの申告を含むアンケート結果を集計したデータで、所在地や地図で場所を指定し、土地・一戸建て・マンションの種類別に全国の取引価格などを自由に閲覧できます。


2つ目が、指定流通機構の「レインズ・マーケット・インフォメーション」です。

これは、売却に携わった不動産会社が取引後に結果を登録したものが蓄積されたデータで、誰もが自由に情報を閲覧できます。
もともとは不動産会社しか見られないレインズの一部(取引事例部分)を一般公開したものです。


いずれのデータベースも取引後の実例が登録されているため、両者の金額に大きな差はないはずですが、注意すべきなのは、売り急いでいたり物件の状態が悪いなどの事情はこのデータからは読み取れません。
ですから、あくまで参考程度と捉えておいて、取引事例の価格の理由については事情に詳しい不動産会社へ確認するようにしましょう。


不動産売却の目安相場を簡単に自己査定できる地価公示とは

地価公示とは、国土交通省が全国に標準地点をいくつもピックアップし、1月1日時点の1平米あたり価格を、2名の不動産鑑定士が鑑定した金額を参考に決定して3月に公表する土地指標です。

地価公示は実勢価格(実際の取引額)とは異なる金額で、一般的には地価公示額の約1.1倍が実勢価格の目安になるといわれています。



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不動産売却における机上査定とは


不動産売却における机上査定とは


査定方法の1つである机上査定についてご説明します。


不動産売却前に机上の査定だけで金額予測をする簡易査定


過去の不動産取引について、詳細で膨大なデータベースに簡単にアクセスできる現代では、簡易査定とは名ばかりで、査定金額の精度が飛躍的に上がっています。
さらに、地元に密着している不動産会社なら、売出し当時の事情や仕様を知る担当者が在籍していたり、当時の資料がデータで残っていたりして、訪問しなくても築年数から大体の状況を推測することができます。
そのため、机上査定から導き出した金額が、訪問査定を経た最終の査定金額と大きくかけ離れることは滅多になくなりました。

不動産売却の机上査定では数字の根拠から仮説を立てる

同じ用途地域にあるよく似た物件の取引事例を参考に、具体的な数値を根拠にして査定物件を分析します。


中古建ての場合を例にあげますと、木造一戸建ては20年を過ぎると資産価値が0円になると仮定します。
仮に総工費が2,000万円かかった一戸建ては、築15年ですと建物に資産価値が20%残存するとして400万円になります。
この辺りの同程度の土地の平均坪単価が65万円で35坪あるなら、土地価格は2,275万円です。
この 2,675万円が一戸建ての売却査定額の基準になります。


そして、固定資産税評価額や地価公示などから予測した実勢価格と比べながら、妥当な金額へとすり合わせていくのです。
根拠になる数字は分かりやすく理論的に活用するのが机上査定のポイントです。


不動産売却の机上査定はさらにメリットデメリットで補正する


さらに、ここからは類似の取引事例と比較して、条件の優劣によって補正をします。
実は、買主は物件を内見しながら、過去に見た物件の条件や金額を頭の中で常に比較検討しているのですが、机上査定でも次の訪問査定でも基本的にはそれと同じ比較をしているのです。
たとえば、比較対象物件よりも環境が静かなのでプラス、前面道路の幅が狭いのでマイナス、住宅性能評価を受けているのでプラス、駐車スペースが1台だけなのでマイナス、という買主視点に立ったメリットとデメリットを加味して査定価格を補正していきます。



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不動産売却における訪問査定とは?


不動産売却における訪問査定とは?

訪問査定では、実際に現地を訪れその物件の実際の状態や周辺環境およびメリット、デメリットを金額に反映させるため、机上査定よりも精度の高い査定となります。

不動産売却の訪問査定は実際に内見をおこなう

机上査定で書類上や数値上から分析した査定金額を仮説としましたが、訪問査定ではさらに詳しく分析するために現地を内見します。
机上査定では見えなかった環境面や設備の状況によって、査定金額が大きく変わることもまれにあります。
訪問査定によって一般的な売却期間の3か月で売却が完了する見込みの金額としての査定額が決まるのです。


不動産売却の訪問査定でやっておくこととは

訪問査定の際には、家の中のすべての扉を開けてすべての設備が目視確認できるように、荷物の整頓はできる限りしておきましょう。
また、物件の引き渡し時には、建築当時の設計図書・設備の取扱説明書や保証書・全扉のカギやリモコン・近隣住戸との合意書などもすべて引き渡します。
そのため、決済直前になって焦らなくても良いように、少しずつ探しておくことをおすすめします。


故障や不調設備の修理やメンテナンスを実施するのか、現状有姿で保証するのかということは契約条件にもよりますので、不動産会社へご相談ください。


不動産売却の訪問査定ではメリット・デメリットを把握する

実際の買主の内見で喜ばれるのは、住んでいた方のアドバイスや実感です。
たとえば、地域のサービスが以外に便利だったこと、通学路にガードレールがあり安心だったこと、ゴミ回収時間が遅くて助かったなどがあげられます。
改めて、売却する家のアピールポイントや残念だったことをまとめておいて、買主がここでの暮らしをイメージできるような助言ができるよう準備することをおすすめします。


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~まとめ~

不動産売却の際の査定方法である「机上査定」と「訪問査定」について解説しました。
はやく金額の目安を知りたい場合は机上査定がおすすめで、より精度の高い査定額が知りたい場合は訪問査定がおすすめです。
物件同士の比較や市況の変化やその他の優劣条件を知りたい場合は不動産会社へご相談ください。
大阪府箕面市、池田市で不動産に関してお悩みの場合は箕面ハウジング株式会社へぜひ一度お気軽にご相談ください。



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    2022-08-26
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    2020-05-30
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    2018-10-31
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