- この記事のハイライト
- ●仲介手数料は契約をまとめた1社にだけ、契約時と決済時の2回で現金一括払い
- ●時期や地域による金額差や相場はなく、上限額の範囲内で自由に決められる
- ●仲介手数料の法定上限額 は「(税抜売却価格×3%＋6万円 )x 1.1」で算出できる
仲介手数料とは何に対する費用で相場はいくらなのでしょうか？
不動産取引が初めての方は、支払う時期や方法についてもご存じないかも知れません。
この記事では、大阪府箕面市を中心に箕面市から隣接している池田市にかけての不動産を売却される方へ、仲介手数料について解説しますので、どうぞ最後までご覧ください。
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不動産売却において不動産会社に支払う仲介手数料とは
売買契約時に不動産会社へ支払う仲介手数料とは何に対する報酬なのでしょうか。
不動産売却の仲介手数料とはどんな仕事に対する費用なの？
不動産の売却は、ほとんどの場合、売主が不動産会社へ仲介を依頼して、買主探しから引き渡しまでをサポートしてもらいます。
仲介手数料とは、売主と買主を引き合わせるという不動産仲介業務に対する成功報酬で、そのために多数の会社が動いていたとしても、契約を成立させた1社にだけに支払えばよい手数料です。
400万円を超える仲介での売買の場合なら、成約した物件価格（税抜本体価格）の約3%に消費税を加えた金額となります。
この金額はあくまで目安で、実際の金額はそれを超えない範囲なら当事者間で自由に決められます。
ちなみに、不動産の個人間売買では消費税は非課税ですが、建売住宅やリフォーム済み中古住宅などの売主が不動産会社の場合には建物のみ消費税が課税されています。
この場合には、まず建物価格から税抜本体価格を出してから建物のみの仲介手数料を計算し、別途計算した土地のみの仲介手数料と合算します。
また、不動産会社が買主になって個人と直接取引するような場合は仲介ではありませんので、仲介手数料は発生しません。
不動産売却の仲介手数料を支払うタイミングは決まっている？
仲介による売買での仲介手数料の支払時期は、一般的には売買契約締結時に半金、残金決済時に残りの半金をいずれも現金一括で支払います。
売却活動開始時に成約もしていない段階で着手金としてとか、売却活動中に広告宣伝費としてというような支払い方法はありません。
不動産売却の仲介手数料に含まれない費用や業務とは？
仲介での売買では以下のような業務をおこないます。
- 売却物件の売却査定
- 新聞折込やポスティングのチラシ作成と配布
- 売却活動の経過報告
- 内見希望者のご案内
- 物件調査と重要事項説明書の作成
- 残金決済立会い・物件の引き渡し
ただし、以下の業務は仲介手数料とは別の費用がかかる場合があります。
- 空き家の巡回管理
- 残置物の撤去処分
- 空き家の問題に対する緊急対応
- 境界の確定や測量
なにかを依頼する、もしくは提案があった場合には、それが仲介手数料に含まれるものなのか確認するようにしましょう。
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不動産売却の仲介手数料に相場はある？
不動産売却の仲介手数料には地域や物価よる格差や相場はある？
結果からいえば、仲介手数料には物価のように時期や地域に応じた格差はなく、また相場のようなものもありません。
あくまで法定上限額の範囲内で不動産会社と顧客との合意で決まります。
仲介手数料に相場はありませんが、売却価格によって上限額が法律で定められています。
下限は定められていないため、仲介手数料が無料としている不動産会社もあります。
しかし、仲介手数料は不動産売却における販売活動の費用に充てられるため上限額を支払うのが一般的です。
仲介手数料の税込みの上限額は次のようになります。
- 売買価格200万円：11万円
- 売買価格400万円：19万8,000円
- 売買価格500万円：23万1,000円
- 売買価格1,000万円：39万6,000円
- 売買価格2,000万円：72万6,000円
- 売買価格3,000万円：105万6,000円
このように不動産の売買価格によって上限額もかわるため、事前に確認しておくと安心でしょう。
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不動産売却の仲介手数料の計算方法とは？
仲介手数料は売買価格によって計算方法が異なります。
不動産売却の仲介手数料の計算方法とは？売却価格ごとの計算式
物件価格が400万円を超える場合の売買取引の場合は「仲介手数料= (税抜売却価格×3%+6万円)×1.1」で算出できます。
たとえば、2,000万円の物件の個人間取引なら「(2,000万円×3%+6万円)× 1.1 ＝72万6,000円」となります。
一方で、400万円に満たない物件の取引の場合はこのような計算式となります。
- 200万円以下部分：物件価格×5%×1.1
- 200万円超、400万円以下部分：（物件価格×4%+2万円）×1.1
ちなみに、報酬額の法定上限を超えて貰い受けた場合は不動産会社は罰則を受けます。
また、法定上限額を超過した報酬を実際に受け取らなくても、請求しただけで1年以下の懲役または100万円以下の罰金、またはその両方が科されます。
不動産売却の仲介手数料の計算方法とは？法定上限額の例外
法定上限額の規定はあくまで仲介手数料に限ります。
たとえば、売却活動前に物件の見栄えを良くする目的で、空き家の残置物処理・伸び切った植栽の選定・内外の清掃を依頼してして請求された費用があっても、それは仲介手数料ではありません。
不動産会社からされた請求すべてにかかる上限額ではないことに注意しましょう。
不動産売却の仲介手数料の計算方法とは？法改正で報酬額が増額
平成30年1月1日の法改正で、400万円以下の物件に関して、売主からの報酬上限を一律18万円と消費税にできるように変更されました。
これは、一定の要件を満たした低廉な空き家などに限り、売却準備のための難解な調査費用などを仲介手数料に付加できるというものです。
ちなみに、400万円以下の物件は田舎の古い空き家に多く、以下のような特徴があります。
- 管理が行き届かずに劣化が進んで見た目が悪いため売却が難しい
- 法整備が緩い時代の不動産は調査の難易度が高くリスクが大きい
- 関係者が亡くなり境界が曖昧・相続登記が未了で現状把握が困難
つまり、現状把握や調査が難しくリスクが高いのに仲介手数料が少ないため、売却活動が難しかったのです。
この法改正の主旨は、放置された古い空き家をもっと流通させるためにあり、売主側の仲介手数料のみ該当します。
しかし、必ず上限額が上がるわけではなく、売主の合意があれば適用するというルールです。
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～まとめ～
仲介手数料は仲介業務の成功報酬で、法定の上限額があります。
支払う時期や方法は、売買契約時と決済時に半金ずつを現金一括でお支払いいただきます。
仲介手数料は売却の際の販売活動の費用などに充てられます。
売買価格によって上限額は異なるため、事前に確認して支払いに備えておくと良いでしょう。
彩都・森町を除く大阪府箕面市を中心に箕面市から隣接している池田市で「箕面ハウジング株式会社」は、不動産売買をサポートしております。
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