- この記事のハイライト
- ●媒介契約は一般媒介契約と専任媒介契約と専属専任媒介契約の3種類ある
- ●内見の立会いや広告の制限など、売却活動は売主の希望を考慮して決める
- ●売却開始から引き渡しまで目安として約4か月かかる
不動産売却を考えているけれどどのような流れでおこなうか分からないという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
不動産売却にはたくさんの手順があり、完了までには数か月を要します。
大阪府箕面市や池田市で不動産売却をお考えの方に向けて、不動産売却の流れや媒介契約と売却活動の内容、かかる期間について解説します。
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不動産売却の流れ！媒介契約について
不動産会社へ売却を依頼する際には、3つのうちから自分に適した媒介契約を選びましょう。
不動産を売却する流れで最初におこなう媒介契約とは
仲介での売却の際は不動産会社と媒介契約を締結して売却活動をおこないます。
媒介契約の前には査定を依頼するのですが、その際はご自身でも売却価格の相場を調べておくと良いでしょう。
査定価格に納得できれば不動産会社に売却を依頼する媒介契約を締結します。
媒介契約の際には費用はかからず、必要事項を記載して記名押印することで契約できます。
媒介契約書には、媒介形式（一般・専任・専属専任）・活動報告の頻度・使用する広告媒体・売却活動の内容・媒介有効期限・約定報酬額・物件の概要が書かれています。
3つの媒介契約とメリット・デメリット
媒介契約は3種類あり、自分の要望に合わせて選んで契約します。
一般媒介契約
複数の不動産会社へ売却を依頼できます。
不動産会社が利用する売却物件の情報サイト「レインズ」への登録義務はありません。
また、不動産会社の売却活動の報告義務もありません。
専任媒介契約
1社の不動産会社だけに売却を依頼します。
媒介契約の締結後7日以内に売約物件の情報をレインズに登録しなければなりません。
不動産会社は売却活動の報告を2週間に1回以上の頻度でする義務があります。
専属専任媒介契約
1社の不動産会社だけに売却を依頼します。
媒介契約の締結後5日以内に売約物件の情報をレインズに登録しなければなりません。
不動産会社は売却活動の報告を1週間に1回以上の頻度でする義務があります。
売主が自分で見つけた買主であっても不動産会社をとおして売買契約をしなくてはならない。
それぞれの媒介契約がおすすめの方とは？
どの媒介契約が良いか迷われる方は下記をご参考ください。
一般媒介契約がおすすめの方
- 人気エリアで築浅物件などすぐに売れる物件
- 複数の担当者とのやり取りして意見が聞きたい
- 周りに知られず売却したい
専任媒介契約がおすすめの方
- スケジュール調整が苦手で不動産会社に任せたい
- 不動産会社にも売却を依頼したいが、自分でも買主を探したい
専属専任媒介契約がおすすめの方
- 売却はすべて不動産会社へ任せたい
- 売却活動の報告は詳しく頻繁にほしい
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不動産売却の流れ！売却活動について
媒介契約の締結後に開始する売却活動はどのように進めていくのでしょうか。
一般的に売却活動では自社ホームページや不動産ポータルサイトへの掲載といった広告や既存の顧客への物件ご紹介といった営業をおこないます。
そのほかにも次のようなものがあります。
鍵の解錠や貸出しを任せる売却活動
空き家の売却は、不動産会社が売主の代わりに現地で内見の立ち会いと質問への対応をします。
売主が不在なら買主は売主の存在を気にせず住戸を隅々まで見られるため、満足感の高い内見になります。
住みながら内見に立ち会う売却活動
住みながら売却する場合には、現に住んでいる売主も内見に立ち会います。
この家に住んだときのメリット・デメリットを売主から直接聞けるため、具体的な居住イメージを膨らませる効果が高いといえます。
住みながらの内見の際には収納も含めて荷物を整理して、はじめから収納の扉を開放しておくことをおすすめします。
また、買主からデメリットを聞かれることもありますが、改善策などを併せて伝えることで安心材料に変えられるでしょう。
インターネット広告に掲載しない売却活動
離婚時の財産分与のための現金化や、ローンの支払ができなくて処分するなど、特殊な事情がある場合はできれば周囲に気づかれずに売却したいものでしょう。
広告をしてほしくない場合には依頼するすべての不動産会社へ広告禁止を伝えれば広告はされません。
専任媒介契約と専属専任媒介契約は不動産会社が利用する売却物件の情報サイト「レインズ」への登録が義務ですが、広告転載不可とすることもできるため、不動産会社へご相談ください。
しかし、広告を掲載しない場合には、売却期間が長引くため、余裕をもった売却計画を立てることが大切です。
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不動産売却の流れ！かかる期間について
不動産売却の手続きの内容やかかる期間の目安を解説します。
不動産売却活動の一連の流れと目安期間とは
査定依頼から引き渡しまでの売却にかかる期間の目安は約4か月です。
- 査定依頼から媒介契約まで約10日
- 売却活動から売買契約まで約3か月
- 決済から引き渡しまで約1か月
査定依頼から媒介契約までの約10日と、決済から引き渡しまでの約1か月はどの場合でもほとんど変わりません。
そのため、売却期間を短縮するなら売却活動から売買契約までの約3か月の期間を短縮するため工夫をしましょう。
1.査定依頼から媒介契約まで約10日
机上査定の場合、1～3日かかります。
机上査定は売却物件周辺の「公示地価」と「固定資産評価」、さらに近隣の取引事例などから基準となる査定価格を計算します。
訪問査定の場合は、 約7日となります。
周辺環境や不動産の劣化状況その他の状況を加味して補正や調整をして最終の査定価格とします。
媒介契約にかかる期間は約1日です。
不動産会社を選び、媒介契約を締結します。
2.売却活動から売買契約まで約3か月
売却活動は一般的に約3か月とされています。
自社の顧客や広告と反響のあった顧客の内見の対応をします。
購入申込みと価格交渉は約3日となります。
購入申込みで買主から価格交渉があれば対応します。
また、買主は住宅ローンの事前審査を申込みます。
事前審査に通り価格や引き渡し時期に合意すれば、売買契約へと進みます。
不動産売買契約の締結は約1日となります。
宅地建物取引士が重要事項の説明をおこないます。
次に買主から売主へと手付金が渡ります。
最後に売主と買主が署名捺印すれば契約は完了です。
3.決済から引き渡しまで約1か月
住宅ローン融資承認は7～10日ほどかかります。
売買契約が終われば銀行へ住宅ローンの本申込みをします。
金銭消費貸借契約は約7日かかります。
融資承認から約7日後の平日に銀行で金銭消費貸借契約を締結します。
金銭消費貸借契約契約は、決済日の14日前までには締結します。
決済・物件の引き渡しまで約14日かかります。
金銭消費貸借契約から約14日後の平日に銀行で融資が実行されます。
決済と引き換えに鍵などを渡して引き渡しは完了です。
不動産売却はこのような内容で売却活動の状況によっては期間が変動することをふまえて売却計画を立てましょう。
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～まとめ～
不動産の売却では、まず売却査定をしてその後に不動産会社と媒介契約を締結します。
売却期間は通常ですと約4か月かかりますので、引っ越し予定などを逆算しながら余裕を持って準備を進めましょう。
箕面ハウジング株式会社は大阪府箕面市中心、箕面市から隣接している池田市で不動産取引のサポートをおこなっています。
不動産に関するお悩みはどうぞお気軽にご相談ください。
