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空き家を放置するデメリットとは?売却方法についても解説!

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空き家を放置するデメリットとは?売却方法についても解説!

カテゴリ:不動産の豆知識

空き家を放置するデメリットとは?売却方法についても解説!


この記事のハイライト
●空き家の放置は近隣住民とトラブルに発展する原因となりやすい
●空き家であっても固定資産税や都市計画税は発生する
●空き家を所有し続けるとさまざまなデメリットが生じるため早めに売却を検討する

親から相続した実家を活用できず、空き家のまま放置している方はいらっしゃいませんか。
空き家は所有しているだけで多くのデメリットが生じ、近隣住民とのトラブルの原因となります。


この記事では、空き家を放置するデメリットや空き家の売却方法を解説します。


大阪府箕面市を中心に箕面市から隣接している池田市にお住まいで、空き家の売却をご検討中の方はぜひ参考になさってください。


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空き家を放置するデメリットとは

空き家を放置するデメリットとは


まずは、空き家を放置することでどのようなデメリットが生じるのかを解説します。


■空き家が老朽化する

人が住まなくなった空き家は、換気や修繕をおこなう機会が減るため急速に劣化します。
外気にさらされている屋根や外壁はとくに劣化スピードが早く、メンテナンスをしないと雨漏りの原因となってしまいます。
あまりにも老朽化が進んでしまうと、いざ売却しようとしたときに値下げせざるを得ません。


また、ご自身が住む際にも大規模な修繕が必要になり、金銭面の負担が大きくなってしまいます。

犯罪のターゲットにされやすい

放置された空き家は人が寄り付かないため、放火や不法投棄など犯罪のターゲットにされることが少なくありません。
また過去には、空き家の住所にお金を郵送するよう指示するなどして、振り込め詐欺の拠点にされた事例もあります。


このような空き家が近隣にあると、周辺住民は安心して暮らすことができません。
犯罪の温床となり他人に危害を加える前に、空き家の修繕や解体、売却を検討しましょう。


■近隣住民とのトラブルに発展しやすい

空き家を放置して家の周辺に雑草が生い茂ると、小動物や害虫が現れるようになり、近隣住民に悪影響を及ぼします。
また管理不足が原因で空き家が倒壊し、他人に怪我を負わせた場合は、所有者が賠償責任を負わなければなりません。
近隣住民とのトラブルを避けるためにも、空き家の管理は定期的におこなう必要があります。


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空き家を放置し続けていると税金が増額される

空き家を放置し続けていると税金が増額される


居住者の有無に関係なく、不動産は所有しているだけで税金がかかります。
また、空き家を放置し続けて「特定空家」に指定されると、税金の負担が大きくなるため注意が必要です。

ここでは、空き家を所有し続ける場合にかかる税金と、特定空家について解説します。


■空き家にかかる税金とは

空き家を所有し続ける場合、所有者には固定資産税や都市計画税が課されます。
固定資産税とは、毎年1月1日時点の不動産所有者に対して課される地方税です。
毎年春頃になると固定資産税の納税通知書が送られてくるため、それを利用して支払います。
一方で都市計画税とは、市街化区域内に不動産を所有している方のみに毎年課される税金です。

都市計画税は固定資産税と併せて納税します。


空き家にかかる税金の計算方法

固定資産税と都市計画税は、以下の計算式で求められます。

  • 固定資産税=固定資産税評価額×1.4%
  • 都市計画税=固定資産税評価額×0.3%

なお、住宅が建つ土地には「住宅用地の特例」が適用され、200㎡以下の部分の固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1に抑えられています。
また200㎡を超える部分に関しても、固定資産税が3分の1、都市計画税が3分の2に軽減されています。


たとえば、面積が150㎡で固定資産税評価額が2,400万円の宅地があるとしましょう。
特例を適用した場合の固定資産税は「2,400万円×1/6×1.4%=5万6,000円」で、都市計画税は「2,400万円×1/3×0.3%=2万4,000円」となります。
固定資産税評価額は毎年市町村から郵送される納税通知書に記載があるため、確認してみましょう。

特定空家に指定されると税負担が増える

空き家をきちんと維持していれば、固定資産税の額は居住者がいるときと変わりません。


しかし、空き家を放置し続けて「特定空家」に指定されると、これまでよりも固定資産税の負担が大きくなってしまいます。
特定空家とは「空家対策特別措置法」において、このまま放置すると危険だと判断された空き家のことです。


たとえば以下のような空き家は管理が不十分として、特定空家に指定される可能性があります。

  • ・倒壊など著しく保安上危険となる恐れのある状態
  • ・著しく衛生上有害となるおそれのある状態
  • ・適切な管理がおこなわれていないことで景観を損なっている状態
  • ・周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

特定空家に指定されると、まず自治体から空き家の状態を改善するよう助言や指導を受けます。
それでも改善できないと勧告がなされ、固定資産税の特例措置から除外されてしまいます。
その結果、翌年の固定資産税が増額してしまうのです。
行政指導を受けてもなお空き家を放置し続けると、最終的には強制解体となってしまうため、早めに対処する必要があります。



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空き家は放置せずになるべく早めに売却を検討する

空き家は放置せずになるべく早めに売却を検討する


空き家を売却するとなったら、まずどのように売り出すかを考えましょう。
空き家の売却方法には、そのままの状態で売り出す方法と更地にしてから売り出す方法の2つのパターンがあります。
ここでは、それぞれのメリットとデメリットをご紹介します。


そのままの状態で売り出す方法

空き家を解体せずそのままの状態で売り出す場合、解体工事が不要なのでコストを抑えられるというメリットがあります。
また最近では、中古住宅を安く購入して自分好みにリフォームする方が少なくありません。
空き家を残したままであれば、このような方からも検討してもらえるでしょう。
一方で、空き家の管理が必要というデメリットもあります。
老朽化を防ぎ、また不法侵入や不法投棄など犯罪のターゲットにされないよう、定期的に現地を訪れ掃除や見回りなどを実施しなければなりません。


なお、空き家が築20年を超えている場合は古家付き土地として、土地をメインに売り出すことをおすすめします。
築20年を超えると建物の価値はほぼゼロになってしまうことが多く、中古物件として販売しても買い手が付かない可能性があるためです。
そこで古家付き土地として、建物の価値は含めずに土地の価格だけで売り出せば、買い手が見つかりやすくなります。


ただし、築20年を超えていても空き家の状態によっては中古住宅として販売できることもあるため、まずは不動産会社に相談してみましょう。


更地にしてから売り出す方法

空き家を解体して更地の状態で売り出す場合、買主は解体費用を負担することなく、すぐに着工ができるなどのメリットがあるため、早期売却が期待できます。
また、建物自体がなくなるので空き家を維持するための手間やコストもかかりません。
ただし、建物を解体するにはそれなりの費用がかかります。
解体費用は建物の構造や立地、面積などによって異なりますが、一般的な木造住宅で1坪あたり3~4万円ほどが相場です。


また更地にしてしまうと住宅用地の特例が利用できないため、売却期間が長引くほど固定資産税の負担が大きくなります。
現状のまま売り出すか解体してから売り出すかは、不動産会社と相談したうえで判断すると良いでしょう。


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~まとめ~

空き家を放置するデメリットや売却方法などを解説しました。
空き家を放置して特定空家に指定されると、固定資産税が増額するほか強制的に解体され費用を請求される可能性もあります。
今後空き家を活用するご予定がなければ、トラブルに巻き込まれる前に早めに売却を検討しましょう。
私たち「箕面ハウジング株式会社」は、大阪府箕面市中心、箕面市から隣接している池田市で不動産売却のサポートをおこなっております。
空き家の売却をご検討中の方は弊社までお気軽にご相談ください。



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