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- この記事のハイライト
- ●不動産売却により得た利益には税金が課される
- ●譲渡所得は売却価格から取得費や譲渡費用、特別控除額を差し引いて計算する
- ●譲渡所得税は控除や特例を利用して節税することが可能
家や土地などの不動産を売却すると、売却によって得た利益に対して税金が課されます。
正確な資金計画を立てるためにも、事前に税金がいくらになるのかを計算しておきましょう。
この記事では、不動産売却時に発生する税金の計算方法や節税方法を解説します。
大阪府箕面市中心（彩都・森町除く）、箕面市から隣接している池田市にお住まいで、不動産売却をご検討中の方はぜひ参考にご覧ください。
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不動産売却における売却益とは？
売却益とは、不動産売却により発生した利益のことですが、売却価格そのものではありません。
厳密には、不動産の売却価格から売却時や購入時にかかった費用、特別控除の金額を引いた差額部分が利益になります。
そのため、売却益を正確に把握するには、不動産購入時と売却時に支払った代金の領収書を保管しておくことが大切です。
売却益には税金が課される
不動産売却により売却益が生じると「譲渡所得税」という税金が課されます。
譲渡所得税とは、所得税と住民税の総称です。
譲渡所得税を計算する際の税率は、売却する不動産の保有期間が5年以下か5年超えかによって異なります。
- 保有期間が5年以下（短期譲渡所得）：39.63%
- 保有期間が5年超え（長期譲渡所得）：20.315%
このように、短期譲渡所得と長期譲渡所得では税率が大きく変わってしまうため、売却のタイミングをよく見極めることが大切です。
確定申告が必要なケースとは
不動産売却により売却益が生じたら、確定申告が必要です。
会社員の場合は勤め先が年末調整をするため「確定申告は不要では？」と思う方も多いでしょう。
しかし、不動産の売却益に課される所得税は、給与所得から差し引かれる所得税とは異なるので、ご自身で確定申告をおこなわなければなりません。
また、売却益が生じていなくても、控除や特例を利用したい場合には申告が必要です。
確定申告の期間は、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日と定められているため、忘れないように注意しましょう。
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不動産売却における売却益の計算方法とは
譲渡所得税は、課税譲渡所得（売却益）に税率をかけて算出します。
そのため、譲渡所得税を求めるには、まず売却益がいくらになるかを計算しなければなりません。
ここでは、売却益の求め方をご説明します。
売却益の求め方
売却益を求める計算式は以下のとおりです。
売却益＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
取得費とは、不動産購入に要した費用のことで、不動産の購入価格のほか建築費用や仲介手数料などが該当します。
一方で譲渡費用とは、不動産売却に要した費用のことで、売主負担分の印紙税や建物の解体費用などが挙げられます。
特別控除は、特例や控除を利用した場合に差し引ける金額のことです。
どのような特例や控除があるのかについては後ほど解説します。
不動産取得費と減価償却費について
自宅の購入費用も取得費に含まれますが、建物は築年数とともに価値が減少するため、経過年数に応じて減価償却費を差し引かなければなりません。
減価償却費の計算には以下の計算式を使います。
減価償却費＝建物購入代金×0.9×償却率×経過年数
償却率は建物の構造によって異なり、木造が0.031、軽量鉄骨造が0.025、鉄筋コンクリート造が0.015となっています。
たとえば2,000万円の木造住宅を購入し、7年間住んだ場合の減価償却費は「2,000万円×0.9×0.031×7年＝390万6,000円」です。
計算例を参考にして不動産売却益を把握する
不動産を売却した際にどれほどの売却益が発生するのかシミュレーションしてみましょう。
ここでは、3,000万円で購入したマンションを3,500万円で売却した場合の売却益を求めます。
なお、経過年数は10年で、譲渡費用は111万円と仮定します。
まずは、以下の計算式で取得費を算出しましょう。
購入価格3,000万円ー（3,000万円×0.9×償却率0.015×経過年数10年）＝取得費2,595万円
次に、算出した取得費と譲渡費用を計算式に当てはめて、売却益を求めます。
売却価格3,500万円ー（取得費2,595万円＋譲渡費用111万円）＝売却益794万円
このケースでは、794万円の売却益が発生することになります。
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不動産売却で売却益や売却損が出た場合の節税方法とは
ここでは、不動産売却により売却益または売却損が出た場合に利用できる節税対策についてご紹介します。
まずは売却益が生じた場合に利用できる特例や控除を確認していきましょう。
3,000万円の特別控除
この特例は、売却益から3,000万円の特例まで控除できるというものです。
自宅の売却でこの特例を利用すると、譲渡所得税がゼロになるケースも少なくありません。
適用要件については以下を参考になさってください。
- ご自身が居住していた不動産を売却する
- 買主が親子や夫婦などの親族ではない
- 以前住んでいた家であれば居住しなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却する
- 売却した前年、または前々年に本特例やその他譲渡損失にかかわる特例などを受けていない
節税効果の高い特例なので、適用要件にあてはまるようであれば忘れずに利用しましょう。
被相続人の居住用財産（空き家）を売却した場合の特例
この特例は、相続した不動産を売却した場合に売却益から3,000万円まで控除できるというものです。
この特例を適用するには、以下の要件を満たす必要があります。
- 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する
- 相続開始直前において被相続人が居住していた
- 昭和56年7月以前に建築された物件である
- 土地と建物を含めて1億円を超えない
適用条件に「相続開始直前において被相続人が居住していたこと」が含まれますが、被相続人が老人ホームなどに入所していた場合も、一定の要件に該当するのであれば適用可能です。
居住用財産を買換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
自宅の買い換えにより売却損が出た場合、条件を満たせばこの特例が利用できます。
この特例は、売却損をほかの所得と損益通算して控除できるというものです。
損益通算をおこなっても控除しきれなかった譲渡損失については、翌年以後3年間にわたり繰り越して控除ができます。
適用要件については以下を参考になさってください。
- ・譲渡した居住用の不動産に償還期間10年以上の住宅ローン残高がある
- ・売却価格が住宅ローンの残高を下回っている
- ・譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える資産である
ここまでご紹介してきた特例や控除を利用するには、確定申告が必要です。
書類を揃えるための時間も考慮して、早めに準備を始めるようにしましょう。
また、適用要件については国税庁のホームページに詳細が記載されているため、事前に確認しておくと安心です。
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まとめ
不動産売却時に発生する税金の計算方法や節税方法を解説しました。
不動産売却により売却益が生じた場合は、確定申告が必要です。
また売却損が発生した場合も、控除や特例を利用すれば節税が可能なので、忘れずに確定申告をおこないましょう。
大阪府箕面市中心、箕面市から隣接している池田市で不動産売却をご検討中の方は、私たち「箕面ハウジング株式会社」にご相談ください。
お客様一人ひとりのご要望を真摯にお伺いしたうえで、適切な不動産売却のプランをご提示いたします。
