- この記事のハイライト
- ●不動産売却にかかる費用は、仲介手数料・印紙税・抵当権抹消費用・住宅ローン返済手数料・譲渡所得税などがある
- ●売却時にかかる費用は、上限額や相場があるため、あらかじめ把握しておくことができる
- ●売却にかかる費用を安く抑えるには、特別控除や補助金制度を利用する
不動産売却では、仲介手数料以外にも多くの費用や税金が発生します。
そのため、事前にどのような税金や費用が発生するのか、また相場はどのくらいなのかを把握しておくと良いでしょう。
そこで、不動産売却をご検討中の方に、売却でかかる費用の種類と相場、また控除制度について解説します。
大阪府箕面市と池田市で不動産を所有していらっしゃる方は、ぜひ参考にしてみてください。
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不動産売却にかかる費用の種類とシミュレーション
不動産を売却する際は、売却して資金を得るだけでなく、売却完了までにさまざまな費用が必要になることがあります。
ここでは、不動産売却でかかる費用の種類を解説し実際に費用をシミュレーションしてみます。
■不動産売却でかかる費用の種類
不動産売却にかかる費用は以下のとおり5つあります。
種類① 印紙税
印紙税は売買契約書に課せられる税金で、契約書に収入印紙を貼付することで間接的に納税をおこないます。
納める金額は、売却価格によって定められています。
種類② 仲介手数料
仲介手数料は、売買契約成立時に不動産会社へ支払う手数料で、成立時と引き渡し時の2回に分けて支払うのが一般的です。
仲介手数料は、不動産会社へ仲介を依頼して買主と売買契約が成立した際に発生する費用のため、売買契約が成立するまでは費用は発生しません。
仲介手数料の金額も売却価格に応じて上限額が定められています。
種類③ 抵当権抹消費用
抵当権抹消費用は、住宅ローンを完済した際に金融機関によって設定されている抵当権を抹消する際にかかる費用です。
不動産売却では、抵当権が設定されたままでは売却することができません。
そのため、必ず抵当権抹消手続きをおこなう必要がありますが、重要な手続きのため司法書士へ依頼するのが一般的です。
種類④ 住宅ローン返済手数料
不動産売却の際は、住宅ローンの残債を返済する必要があります。
繰り上げ返済をおこなう場合は、数万円程度の手数料を金融機関に支払わなければなりません。
種類⑤ 譲渡所得税
不動産売却で利益が出た場合は、その利益に対して譲渡所得税（所得税・住民税）が課せられます。
つまり利益が出なかった場合は、譲渡所得税が課せらることはありません。
譲渡所得税は、利益に定められた税率を乗じて算出されます。
■家を売却した際のシミュレーション
では、実際に家を4,000万円で取得し、3,000万円で売却した際のかかる費用をシミュレーションしてみましょう。
- 印紙税：1万円
- 仲介手数料：105万6,000円
- 抵当権抹消費用：2万円※司法書士へ依頼した場合
- 住宅ローン返済費用：3万2,400円※窓口の場合
- 譲渡所得税：0円※利益がないため
シミュレーションの結果から3,000万円で売却した場合は、合計で111万8,400円の費用がかかるということがわかります。
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不動産売却でかかる費用の相場と計算方法
不動産売却でどのような費用がかかるのかわかったところで、費用ごとに具体的に計算方法や相場を解説します。
①印紙税
印紙税は、売却価格によって納める税額が定められています。
なお、2024年3月31日までは以下のように軽減税率が適用されます。
- 500万円超え1,000万円以下：5,000円
- 1,000万円超え5,000万円以下：1万円
- 5,000万円超え1億円以下：3万円
②仲介手数料
仲介手数料は法律により上限額が定められており、不動産会社のほとんどが上限額で請求するのが一般的です。
上限額は売却価格に応じて以下の計算式で算出することができます。
- 200万円以下：売却価格×5％＋消費税
- 200万円超え400万円以下：（売却価格×4％＋2万円）＋消費税
- 400万円を超え：（売却価格×3％＋6万円）＋消費税
なお平成30年1月1日の改訂により400万円以下の不動産売買は、上限額が18万円となりました。
③抵当権抹消費用
抵当権抹消費用の相場は、1不動産あたり1,000円です。
ただし、司法書士へ依頼する場合は支払う手数料も含めておよそ5,000円～2万円となります。
④住宅ローン返済手数料
住宅ローンの返済手数料は各金融機関によって異なり、また窓口かネット経由なのかによっても料金が変わってきます。
おおよその相場は以下のとおりです。
- 窓口の場合：約2万円～3万円
- 電話の場合：約1万円～2万円
- インターネットの場合：約5,000円～2万円
⑤譲渡所得税
譲渡所得税は以下の計算式で算出します。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
譲渡所得税を計算するには「譲渡所得」と「税率」を求める必要があります。
譲渡所得は、売却価格から取得時にかかった費用と譲渡時にかかった費用を差し引いて算出します。
また、税率は不動産の所有期間によって異なり、5年以下の場合は39.63%、5年超えの場合は20.315%です。
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不動産売却にかかる費用を安く抑える方法と控除制度
不動産売却では、上記のように多くの費用がかかります。
そのため、少しでも費用を安く抑える方法と利用できる控除制度を解説します。
■税金を安く抑える方法
所得税や住民税などの税金を抑えるために利用できる控除制度は以下のように3つあります。
控除制度1：居住用財産の3,000万円の特別控除
マイホームを売却した際に一定の条件を満たすことで、譲渡所得から最大で3,000万円控除できる制度です。
この制度を利用すれば譲渡所得をゼロ、もしくは大幅に少なくすることが可能です。
そのため、所得税や住民税の節税対策につながります。
控除制度2：被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除
相続により取得した不動産を売却する際に一定の条件を満たせば、最大で3,000万円を控除することができます。
こちらも、居住用に使える制度と同様に所得税と住民税を減らすことができます。
控除制度3：譲渡損失の損益通算及び繰越控除
住み替えによってマイホームを売却し、損失となった際に利用できる制度です。
不動産売却で損失が出た際も、確定申告をすれば税金の負担を減らすことができます。
損失をその年の給与や事業所得と損益通算することで、所得税と住民税を抑えることが可能です。
また、その年に控除しきれなかった場合は、翌年以降最大で3年まで繰越控除することができます。
■そのほかの費用を安く抑える方法
不動産売却では、上記で解説した費用や税金のほかにも、解体費用やハウスクリーニング費用がかかることがあります。
これらの費用は、自治体の解体補助制度を利用したり、格安な業者に依頼することで費用を抑えられる可能性があるでしょう。
また、遠方に売却予定の不動産がある場合は、行く回数を減らせば交通費を抑えることができます。
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～まとめ～
不動産売却にかかる費用の種類と相場、また費用を安く抑える方法を解説しました。
不動産売却では多くの費用や税金がかかるため、控除制度などの利用できる制度をうまく活用して、費用を抑えるようにしましょう。
また、あらかじめ費用相場や計算方法を把握しておくと、スムーズに売却を進めることができます。
買取だけではなく、売買物件や賃貸物件など幅広く取り扱っております。
お客様それぞれのご希望に合った物件情報をご提供させていただきますので、お気軽にご相談ください。
