- この記事のハイライト
- ●契約不適合責任とは売買契約書の内容と異なるものを売却し、その後不具合が発覚した際に売主が問われる責任のこと
- ●契約不適合責任が発生した場合、買主は追完請求や損害賠償請求など5つの権利を請求することができる
- ●インスペクションとは既存住宅の劣化や欠陥を調査する住宅診断のことで、売却前に実施することで契約不適合責任を回避できる
不動産の不具合が売却後に発覚した場合、売主は契約不適合責任を問われる可能性があります。
このようなリスクを少しでも回避するためには、契約不適合責任について事前に把握しておくことが大切です。
そこで不動産売却をご検討中の方に、契約不適合責任とは何かや買主に認められている権利、またインスペクションについて解説します。
大阪府箕面市中心、箕面市から隣接している池田市で不動産を所有していらっしゃる方は、ぜひ参考にしてみてください。
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目次
不動産売却前に知っておきたい契約不適合責任とは
不動産売買をおこなううえで、売主は買主に売買契約書の内容どおりのものを引き渡す義務があります。
そのため、契約内容に適合していないと判断されれば、売主は買主に対して責任を負わなければなりません。
その際に問われる責任が「契約不適合責任」です。
ここでは、契約不適合責任とはどのようなものなのか、また具体的にどのような事例があるのかについてご説明します。
■契約不適合責任とは
契約不適合責任とは、契約内容と異なるものを売却した際に問われる責任であり、具体的に言えば種類や品質、数量に関する不適合が発覚した際に負う責任のことです。
不動産売却では、とくに品質の不良があった場合や土地・建物に不具合があった場合に問題となるケースがあります。
たとえば、築年数が経過しているような古い物件でよく責任問題となるのが雨漏りやシロアリ被害です。
このような事実を契約書に記載せずに売却した場合、契約不適合責任に問われ修繕請求や賠償請求を要求される可能性があります。
また、場合によっては契約解除を申し入れられることもあります。
契約不適合責任に問われないためのポイント
上記の雨漏りやシロアリ被害のようなケースで契約不適合責任に問われないためには、売買契約書に不具合などを記載し買主の了承を得ておくことが大切です。
しかし、売主でも把握できていない不具合が売却後に発覚するというケースもあります。
売却前に不具合を売主が把握していなかった場合でも、売却後に発覚すれば契約不適合責任の対象となってしまうため注意が必要です。
そのため、売却後に責任を追及されないためにも、売却する不動産に不具合がないかを事前に調査し把握しておくことが重要になります。
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不動産売却で契約不適合責任が発生した際に認められている買主の権利
契約不適合責任が発生した場合、売主は具体的にどのような対応をしなければならないのでしょう。
売却した不動産に不具合が見つかり契約不適合責任が発生すると、以下のような権利が買主には認められています。
- ①追完請求
- ②代金減額請求
- ③催告解除
- ④無催告解除
- ⑤損害賠償請求
それぞれの買主の権利について解説していきます。
買主の権利 ①追完請求
追完請求とは、契約に適合するように「目的物の補修」「代替物の引き渡し」「不足分の引き渡し」を請求できる権利のことです。
上記の雨漏りを例に挙げれば、売主に雨漏り箇所の修理を要求することが追完請求です。
買主の権利 ②代金減額請求
代金減額請求とは売主が期間内に追完請求に応じなかった場合に、代金を減額請求できる権利のことです。
ただし売主が追完請求を拒絶したり、追完請求が明らかに見込めなかったりする場合は、催告をおこなうことなくすぐに代金の減額請求をおこなうことができます。
つまり修理ができないのであれば、代金を値引きしてもらうというイメージです。
買主の権利③催告解除
追完請求をおこなったが売主が応じないという場合は、催告解除をすることができます。
追完請求を売主が応じない場合は代金減額請求をすることができますが、それでは納得がいかないというケースもあるでしょう。
たとえば、住める状態でなかったり住むために多くの費用がかかったりするような場合です。
このような場合に、購入をやめることを売主に伝えるのが催告解除です。
催告解除は契約自体の解除となるため、売主は売却代金を全額返還する必要があります。
なお、契約がそもそもなかったものとされるため、買主は違約金を支払う必要はありません。
買主の権利④無催告解除
無催告解除は、売主に対してただちに契約解除できる権利です。
履行が不能である場合や拒絶する意思を明確に表した場合など、無催告解除するには条件が定められています。
また、無催告解除は売主に告げることなく解除できます。
買主の権利⑤損害賠償請求
損害賠償請求は、売主が故意に隠蔽した不具合や売主の過失で損害を生じた場合に請求できる権利です。
追完請求によって補填することができない不利益が買主に発生していることもあります。
この場合、売主に追完請求をおこなったうえで損害賠償請求をおこなうことができます。
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不動産売却で契約不適合責任を防ぐためのインスペクションとは
契約不適合責任は、売主が把握していなかった不具合も発覚すれば責任を負う必要があります。
そのため、不動産売却前にできるだけ建物の状態を把握しておくことが大切になります。
トラブルを未然に防ぐことができるのが「インスペクション」です。
ここでは、インスペクションとはどのようなものなのか、また告知義務についても解説します。
■インスペクションとは
インスペクションとは、既存住宅の劣化・欠陥などを調査する住宅診断のことです。
調査は住宅診断の専門家がおこなうため、通常ではわからない不具合など詳細に知ることができます。
主な診断内容は以下のとおりです。
- 構造上の問題の有無について：基礎のひび割れ、鉄筋の露出、床や壁の欠損など
- 設備・配管の不具合について：給排水管、換気ダクトなど
- 雨漏り・水漏れについて：天井・内壁の雨漏りの跡など
このような調査ができるインスペクションを不動産売却前に実施しておけば、不具合を把握できるため、売買契約書に記載し買主に説明することができます。
つまり、契約不適合責任に問われるリスクを減らすことが可能です。
インスペクションにかかる費用
インスペクションの実施には、基本料金4～6万円とオプション料金1～8万円、報告書作成料金に1万円程度かかります。
建物の構造や検査の種類によって費用に差はありますが、契約不適合責任に問われるリスクと比較すれば実施する価値があると言えるでしょう。
告知義務について
不動産売却において、売主は建物の不具合を買主に伝える「告知義務」があります。
また、告知義務は雨漏りやシロアリなどの物理的瑕疵だけでなく、心理的瑕疵も告知しなければなりません。
心理的瑕疵とは、自殺や殺人など買主の購入判断を左右するような出来事のことです。
このような心理的瑕疵も、売買契約書への記載ならびに買主の了承を得なければ契約不適合責任に問われるため注意しましょう。
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～まとめ～
契約不適合責任は、契約内容と異なるものを売却した際に問われる責任です。
そのため、不具合があれば売買契約書に記載し、買主の了承を得てから売却するようにしましょう。
また、不具合の有無について不安な場合は、インスペクションの実施を検討してみることをおすすめします。
買取だけではなく、売買物件や賃貸物件など幅広く取り扱っております。
お客様それぞれのご希望に合った物件情報をご提供させていただきますので、お気軽にご相談ください。
