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相続から不動産売却までの手続きとは?税金や注意点についても解説!

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相続から不動産売却までの手続きとは?税金や注意点についても解説!

カテゴリ:不動産の豆知識


相続から不動産売却までの手続きとは?税金や注意点についても解説!



この記事のハイライト
●相続した不動産は売却する前に「遺産分割協議」や「相続登記」などの手続きが必要である
●相続から不動産売却までにかかる税金は「相続税」「譲渡所得税」「登録免許税」「印紙税」である
●「相続登記を忘れない」「遺産分割協議では十分に話し合う」「契約不適合責任に気を付ける」ことが注意点である

相続した不動産を活用する方法が見つからないときは、早めに不動産売却したほうが良いです。
しかし「相続した不動産を売却する手続きがわからない」という方が多いのではないでしょうか。

本記事では大阪府箕面市周辺で不動産を相続する予定のある方に向けて、相続から不動産売却までの手続きを解説します。
不動産売却にかかる税金の計算方法や注意点も解説しているので、ぜひご参考にしてください。


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相続から不動産売却までの手続き

相続から不動産売却までの手続き


相続した不動産を売却するときは、通常の不動産売却と比べて必要な手続きが多いです。
ここからは相続から不動産売却までの手続きについて解説します。


■各種届出をおこなう

死亡の事実を知った日から7日以内に、市区町村役場に死亡届を提出する手続きが必要です。
その他必要に応じて、世帯主の変更届や年金受給権者死亡届、介護保険の資格喪失届なども提出します。


■有効な遺言書があるか確認する

遺言書がある場合は記載内容に従って手続きを進め、ない場合は遺産分割協議が必要です。
遺言書には「公正証書遺言」「自筆証書遺言」「秘密証書遺言」の3種類があり、公正証書遺言以外は家庭裁判所の検認を受けなければなりません。
勝手に開封すると、遺言書の効力がなくなってしまうので注意しましょう。


■相続財産と相続人を確認する

被相続人が所有していたプラスの財産とマイナスの財産を確認する手続きです。
プラスの財産には不動産や預貯金など、マイナスの財産には住宅ローンや借金などが含まれます。
そして法定相続人を確定するために、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本・除籍謄本を取り寄せましょう。


■遺産分割協議をおこなう

遺産分割協議では相続人全員を集まって相続財産の分け方を決めます。
合意したら内容を記した遺産分割協議書には、相続人全員の署名捺印が必要です。


■相続登記をおこなう

相続登記とは不動産の名義を被相続人から相続人へ変更する手続きです。
登記申請書と以下の必要書類を揃えて、法務局に提出します。

  • ・登記事項証明書
  • ・被相続人の出生から死亡までの経緯がわかる戸籍謄本
  • ・被相続人の住民票の除票
  • ・相続人全員の戸籍謄本
  • ・不動産取得者の住民票
  • ・不動産の固定資産評価証明書
  • ・収入印紙
  • ・遺産分割協議書
  • ・相続人全員の印鑑証明書

■物件の査定を依頼する

いよいよ不動産売却に向けて動き出します。
まずは不動産会社に物件の査定を依頼し、査定価格を算出します。
査定価格を参考に不動産売却価格を決めます。


■媒介契約を締結する

不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約は一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があるため、自分に合った契約を選びましょう。


■不動産売却活動をおこなう

物件情報をインターネット広告やチラシなどの方法で発信して、買主を探します。
前向きに検討してくれる方が現れた場合は、内見に案内しましょう。


■不動産売買契約を締結する

買主が見つかり契約条件がまとまったら、不動産売買契約の締結です。
契約当日は不動産会社が重要事項説明と不動産売買契約書の確認をおこないます。


■物件の引き渡し・決済をおこなう

物件の引き渡し・決済をおこない、不動産売却手続きは完了です。


■換価分割の場合は利益を分配する

換価分割を選択した場合は、このタイミングで不動産売却益を分割します。


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相続から不動産売却までに発生する税金

相続から不動産売却までに発生する税金


不動産を相続して売却する間に、以下の税金がかかります。

  • ①相続税
  • ②譲渡所得税
  • ③住民税
  • ④印紙税

ここからは税金の種類と計算方法、節税につながる控除・特例を解説します。


①相続税

相続税は不動産を取得する相続人に課税される税金です。

被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内が、相続税の申告・納税期限となっています。
期限を過ぎた場合は、無申告加算税や延滞税が課されるため注意しましょう。
相続税の計算方法は、まず各相続人の課税価格の合計から基礎控除額を差し引き、課税遺産総額を出します。

基礎控除額の計算式は「3,000万円+600万円×法定相続人の数」です。
計算の結果、課税価格が基礎控除を下回る場合は、税金がかかりません。
次に各相続人が課税遺産総額の法定相続分を取得すると仮定して、相続税の総額を出します。
相続税の総額を各相続人が実際に遺産を取得する割合で按分して、相続税額を出す流れです。


②譲渡所得税

不動産売却による利益、いわゆる譲渡所得が発生した場合は、譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税は所得税・復興特別所得税・住民税という3種類の税金のを合わせた呼び名です。
譲渡所得がマイナスになった場合、譲渡所得税は非課税となります。
譲渡所得税の計算方法は、譲渡所得を計算して税率を掛ける方法です。
譲渡所得は「売却金額-取得費-譲渡費用」という計算式で出します。
税率は不動産売却までの保有期間に応じて異なるのが注意点です。
保有期間が5年超の長期譲渡所得は税率が「20.315%」、5年以下の短期譲渡所得は税率が「39.63%」になります。
長期譲渡所得のほうが短期譲渡所得よりも約2分の1、譲渡所得税が安くなる仕組みです。


③登録免許税

相続登記の申請をおこなう際、法務局に登録免許税を支払います。
相続による所有権移転登記の場合、登録免許税の計算式は「固定資産税評価額×税率0.4%」です。
不動産売却時も所有権移転登記が必要ですが、このときの登録免許税は買主が負担します。


④印紙税

印紙税は課税文書に対して課される税金で、不動産売却では不動産売買契約書に課税されます。
不動産売買契約書に記載された契約金額に応じて、税金の額が決定する仕組みです。
収入印紙を購入して、不動産売買契約書に貼付する方法で納税します。


利用できる控除・特例

控除や特例を利用すれば、税金の負担を軽減できます。
相続した不動産を売却した場合に利用できる可能性が高いのは、「被相続人の居住用財産を売ったときの特例」です。
一定の要件に当てはまる場合は、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。
また「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」も利用できる可能性があります。
こちらは、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算できる特例です。


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相続後に不動産売却するときの注意点

相続後に不動産売却するときの注意点


ここからは相続した不動産を売却するときの注意点について解説します。


■相続登記を忘れない

相続登記未了で被相続人名義のままになっている不動産は、売却することができません。
不動産売却をおこなう場合は、必ず相続登記をおこなうことが注意点です。
さらに2024年4月1日からは相続登記の申請が義務化されます。
相続によって不動産を取得した相続人は、所有権取得を知った日から3年以内に相続登記の申請が必要です。


■遺産分割協議では十分に話し合う

相続人同士のトラブルを避けるために、遺産分割協議では十分に話し合うことが注意点になります。
もし話し合いがまとまらないようなら、遺産分割調停を申し立てるのも手です。
遺産分割調停では家庭裁判所に介入してもらうため、当事者同士で話すよりもトラブルを解決しやすくなります。


■契約不適合責任に気を付ける

売却する前に物件を調査し、不具合や欠陥があれば買主に告知することが注意点です。
売主は引き渡した不動産が契約内容と異なる場合に契約不適合責任を負います。
相続した不動産は築年数が古いことが多く、契約不適合責任に十分気を付けなければなりません。


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~まとめ~

相続した不動産を売却する場合、売却手続きに入る前に遺産分割協議や相続登記などの手続きが必要です。
手続きに抜け漏れがあると、売却できなかったりトラブルが起こったりするため、十分に注意しましょう。


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