- この記事のハイライト
- ●特定空家とは、法律上、放置することが不適切であると行政から認定された空き家のこと
- ●認定基準は4つあり、衛生上有害となる恐れや保安上の危険性があるなどが挙げられる
- ●特定空家に認定されると、税金の増額や過料に科せられるなどの金銭的なリスクがある
空き家は放置したままにしておくと特定空家に認定され、行政からペナルティを課される恐れがあります。
この記事では、特定空家とはなにか、特定空家の認定基準や認定された場合のリスクについて解説します。
彩都・森町除く大阪府箕面市や箕面市から隣接している池田市で空き家を所有している方は、ぜひ参考になさってください。
しょうさい
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特定空家とは？通常の空き家と何が違う？
特定空家とは、日本にある空き家のうち、その状態や危険性から、放置しておくことが不適切と行政から認定された物件のことです。
特定空家は、2015年5月に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」（以下、空家等対策特別措置法）に基づいて認定されます。
特定空家に認定されると、所有者は自治体から空き家を適切に管理するよう助言や指導を受けます。
自治体の助言や指導に従わず、勧告を受けても改善しなかった場合は、固定資産税の軽減措置を受けられなくなるなどの罰則を受ける恐れがあるため、注意が必要です。
空家等対策特別措置法とは
空家等対策特別措置法とは、自治体による放置された空き家の実態調査や所有者に対する命令、行政代執行などを規定した法律のことです。
この法律ができた背景には、少子高齢化や過疎化などで年々増加する空き家問題があります。
放置された空き家は廃墟と化し、周辺地域に悪影響を及ぼす恐れがあるため、自治体が介入してさまざまな空き家対策を講じることができるように制定されました。
空家等の定義とは
そもそも法律上の「空家等」の定義も気になるところでしょう。
空家等対策特別措置法の「空家等」の定義は、以下のとおりです。
●建築物またはこれに附属する工作物とその敷地
●常に居住やそのほかの使用がなされていない状態にある
つまり、空家等には家屋だけでなく敷地や付随する工作物も含まれ、誰も使用していない状態のことを指します。
特定空家と通常の空き家の違いとは
通常の空き家と特定空家は、所有者に対する法律上の責任内容に違いがあります。
通常の空き家は、前述の特別措置法の第3条により「空家等の所有者または管理者は、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空家等の適切な管理に努めるものとする」と規定されています。
あくまで努力義務のため、空き家を放置したからといって罰則は科されません。
一方で、特定空家に認定されると、所有者は自治体から助言・指導・勧告・命令を受けた際に必要な措置を講じる責任があります。
たとえば、劣化した建物の解体や修繕、敷地の外にまで伸びてしまった植栽の伐採など、周辺環境の保全のために必要な措置を講じるよう求められます。
必要な措置を講じなかった場合は、過料などの罰則を科されることもあるため、ご注意ください。
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法律上の特定空家の認定基準とは？
特定空家は、前述のとおり空き家対策特別措置法に基づいて認定されます。
では実際に、どのような空き家が「特定空家」に認定されるのか気になりますよね。
認定基準は、以下の4点です。
①衛生面で著しく有害となる恐れがある
そのまま放置すれば衛生面で著しく有害となる恐れのある空き家は、特定空家に指定されます。
有害さの判断基準としては、悪臭や害虫・害獣の繁殖、アスベストの飛散などが挙げられます。
具体的には、ゴミの放置や不法投棄により臭気を発している場合や、ネズミやゴキブリなどが繁殖している場合などです。
また、浄化システムの故障による汚水・汚物漏れなども周囲に悪臭を放つため、衛生上有害です。
さらに、古い物件には人体への有害物質であるアスベストが含まれていることがあります。
建物の老朽化によって、アスベストの粒子が外壁から周辺環境に飛散している可能性が高い場合も、衛生上有害なため、特定空家に認定されます。
②倒壊など著しく保安上危険となる恐れがある
目に見えて建物が傾いていたり、建物の基礎に亀裂やひび割れがある状態で倒壊の恐れがあることも特定空家の認定基準です。
また、倒壊の危険性だけでなく、老朽化した屋根の落下や外壁の崩落、擁壁の崩落など、損壊のリスクも考慮されます。
このように不安定な状態にある建物が何かの拍子で損壊・倒壊したときは、たまたま近くを通りがかった通行人や近隣住民にまで被害が及ぶ可能性があり、地域の保安上危険となる恐れがあるからです。
③地域の景観を阻害している
空き家が放置されていることによって周囲の景観に悪影響を与える場合も、特定空家に認定されます。
判断基準は、景観法に基づく地域の景観計画と適合しているか否かです。
たとえば、外壁に落書きがある状態や窓ガラスが割れている状態、近隣の視覚的魅力を損なうような荒廃状態にある場合が挙げられます。
④放置することが不適切な状態にある
そのほか、周辺の生活環境の保全の観点から放置することが不適切な状態にある空き家も特定空家の対象です。
たとえば、以下のようなケースが挙げられます。
●草木が生い茂り、剪定されていない枝が隣家の敷地内まで伸びている
●屋根からの落雪により通行の妨げになっている
●鍵が空いているなど不審者が侵入しやすい状態になっている
上記のような状態は、近隣住民の生活の妨げになり、治安が悪化する恐れもあるため、特定空家の認定基準になっています。
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特定空家に認定された場合のリスクとは？
空き家が遠方にあるなどで管理がむずかしい場合や負担に感じる場合は、特定空家に認定される前に売却するのがおすすめです。
もし特定空家に認定されてしまうと、以下の4つのリスクがあります。
リスク①自治体から行政指導を受ける
特定空家に認定されると、自治体から空き家を適切に管理するように行政指導を受けます。
指導内容は、空き家の状態によって異なり、庭木の伐採から家屋の解体までさまざまです。
自治体からの助言や指導に応じなかった場合は、勧告を受けます。
勧告に従わなかった場合は命令が下り、命令にも従わなかった場合は、行政代執行により所有者に代わって行政が改善措置を図る流れです。
行政代執行になると、執行にかかった費用はあとから所有者に請求が行くため、高額な費用負担が発生するリスクがあります。
リスク②固定資産税の増額
通常、住宅用地に家を建てると「住宅用地の特例」を受けることができ、固定資産税評価額が6分の1に軽減されます。
しかし、特定空家に認定され、勧告された場合、住宅用地であってもこの特例が受けられなくなります。
その結果、固定資産税の税額は最大4.2倍にまで膨れ上がり、所有者にとって大きな負担となるでしょう。
リスク③50万円以下の過料が科される
特定空家に認定され、改善命令を受けても従わなかった場合、50万円以下の過料を科されます。
そのため、命令される前の指導や助言、勧告の段階で必要な措置を講じることが大切です。
なお、命令を受けた際に、意見書を提出する事も可能です。
ただし、行政の立ち入り調査の拒否や命令に違反した場合は、過料の対象となるため、ご注意ください。
リスク④建物の強制解体
倒壊の恐れがあるなど、このまま放置しておくと危険と判断された場合、行政代執行により強制的に建物を解体されるリスクもあります。
行政代執行で強制解体された場合は、前述のとおり、所有者が解体費用を負担することになります。
解体費用は物件の規模にもよりますが、1,000万円近くかかる場合もあり、物件の所有者にとってはかなりの痛手です。
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まとめ
特定空家とは、法律上、放置することが不適切であると行政から認定された空き家のことです。
認定基準は4つあり、衛生上有害となる恐れや保安上の危険性があるなどが挙げられます。
特定空家に認定されると、税金の増額や過料に科せられるなどの金銭的なリスクがあるため、早めに売却するのがおすすめです。
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