- この記事のハイライト
- ●自己破産前と自己破産後では、不動産売却の流れや注意点が大きく異なる
- ●自己破産前に不動産を売却すると、売却費用を売却価格に含められるなどのメリットがある
- ●不動産売却時に住宅ローンが残っている場合は、任意売却を検討することになる
自己破産を検討している場合、1円でも高く不動産を売却し残債を減らしたいと考えるでしょう。
不動産をより高値で売却するには、売り出すタイミングや売却時の注意点について理解しておくことが大切です。
そこで今回は、自己破産に伴う不動産売却のタイミングや売却方法、不動産を売るメリットなどを解説します。
彩都・森町を除く大阪府箕面市や池田市で、自己破産を理由に不動産売却を考えている方は、ぜひ最後までご覧ください。
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自己破産による不動産売却のタイミングとは？破産前後の手続きの違い
自己破産を理由に不動産を売却する場合、自己破産前の前と後ではどちらが良いのでしょうか。
売却のタイミングによって注意点が異なるため、事前に確認しておくようにしましょう。
自己破産後に不動産を売却するケース
自己破産をした後に不動産を売却する場合、破産管財人選出の有無によって売却の流れが異なります。
破産管財人が不動産を売却する場合
破産者が自己破産をするときに、不動産など高額な資産を所有していると管財事件として扱われます。
管財事件とは、一定以上の財産を所有している場合の破産手続きのことです。
管財事件になると、裁判所が選任した破産管財人が資産状況を調査し、所有者に代わって売却することになります。
つまり、自己破産して破産管財人が選任されると、自分名義になっていた不動産であっても自由に売却できなくなるのです。
さらに、自己破産後に土地や建物を売却する場合は、破産手続きに必要な予納金を納めなければなりません。
予納金の金額は負債総額や裁判所によって異なりますが、負債総額が5,000万円未満の場合は70万円ほどが相場です。
ご自身で不動産を売却する場合
所有する資産の内容によっては、管財事件とみなされないケースもあります。
たとえば、住宅ローン残債が売却価格を上回っている「オーバーローン」の状態になっている場合などです。
管財事件に該当しない場合は、破産手続きと同時に破産手続きが完了する「同時廃止事件」として扱われます。
同時廃止事件の場合、管財事件のように裁判所が破産管財人を選出することはありません。
そのため、ご自身で不動産売却をおこなうことになりますが、オーバーローンの場合は「任意売却」を検討することになります。
任意売却とは、ローンを完済できない場合に、債権者の許可を得て不動産を売却し、残債の返済にあてることです。
任意売却には債権者の同意が必要であり、同意が得られなければ競売にかけられる可能性もあることを理解しておきましょう。
自己破産前に不動産を売却するケース
自己破産前であれば、自由に財産の処分がおこなえるため、ご自身で不動産を売却することになります。
売却方法や全体の流れに関しても、一般的な不動産売却ほぼ同じです。
事前に不動産を売却して管財事件に持ち込まないようにすれば、予納金を納める必要もありません。
ただし、自己破産前に不動産を売却すると「財産隠し」と見なされることがあるため注意が必要です。
財産隠しと判断された場合、免責不許可事由に該当し、借金などの負債が免除されなくなってしまいます。
最悪の場合、詐欺罪が適用されてしまう恐れもあるため、専門家に相談したうえで対策することをおすすめします。
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自己破産前に不動産を売却するメリットとは
自己破産前に不動産を売却すると財産隠しを疑われる可能性がありますが、それ以上にメリットもあります。
ここからは、自己破産前に不動産を売却するメリットを3つ解説します。
売却にかかる費用を売却価格に含むことができる
土地や建物などの不動産を売却する際は、仲介手数料や税金など多くの費用が発生します。
もし住宅ローンが残っている場合は、ローンを完済するために必要な手数料や登録免許税などもかかってきます。
しかし自己破産前の不動産売却であれば、これらの費用を売却価格に含めることが可能です。
不動産売却にかかる費用を減らせる点は、自己破産前に不動産を売却する大きなメリットだといえるでしょう。
売却に関する希望がとおりやすい
自己破産後に不動産を売却する場合、基本的に債権者の意思が反映されることはありません。
しかし、自己破産前に任意売却をおこなうのであれば、債権者と条件について交渉することが可能です。
交渉次第では、不動産売却後の引っ越し費用を売却価格から捻出できる場合もあります。
また、自己破産前の任意売却であれば、市場相場に近い価格で売却できる点も大きなメリットです。
売却価格が高くなればなるほど残債が減るため、金銭面の負担を軽減できます。
また、買主と引き渡し日の相談もできるので、競売のように強制退去を命じられる心配もありません。
自己破産後にお金が残る
自己破産をおこなうと、債務者の財産は基本的に差し押さえ対象となります。
ただし、債務者が生活を維持するために必要とされる最低限の財産に関しては、民法によって保有が認められています。
保有が認められる財産とは、寝具や衣類などの生活必需品や、仕事に使う工具や学校での学習に必要なものなどです。
また現金については、99万円以下であれば生活に必要な費用と判断され、債務者の手元に残せるとされています。
自己破産前に不動産を売却し、あらかじめ99万円を確保しておけば、自己破産後の生活再建がスムーズになるでしょう。
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住宅ローン返済の有無によって変わる自己破産前の不動産売却とは
自己破産前に不動産を売却する場合、住宅ローン残債があるかどうかで売却方法が異なります。
ここからは「住宅ローン完済後」と「残債がある場合」の2つのケースに分けて、売却の流れを解説します。
住宅ローンを完済している場合
住宅ローンを返し終えている場合は、通常の不動産売却と同じように手続きを進められます。
基本的な流れは以下のとおりです。
●不動産会社へ査定を依頼する
●不動産会社と媒介契約を結ぶ
●売却活動を開始する
●買主と売買契約を結ぶ
●決済後に物件を引き渡す
まずは不動産会社に査定を依頼し、条件に納得できたら媒介契約を結んで売却活動を開始します。
無事に買主が見つかったら、買主と売買契約を結び、売却代金を受け取ると同時に物件を引き渡す流れです。
自己破産前の売却は財産隠しと判断されることがあるため、専門家に相談しながら進めることをおすすめします。
住宅ローン残債がある場合
住宅ローンが残っており、自己資金や売却代金での完済が難しい場合は、任意売却を検討することになります。
任意売却をおこなうには債権者の同意が必要なため、まずは金融機関や不動産会社に相談することから始めましょう。
任意売却の許可が得られたら、その後は先述した一般的な不動産売却と同じ流れで手続きを進めていきます。
なお、住宅ローンが残っていても、自己資金や売却代金で完済できる場合は、任意売却をおこなう必要はありません。
この場合も、一般的な不動産売却と同じ流れで不動産を売却し、売却代金をローンの返済に充てることになります。
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まとめ
自己破産に伴う不動産売却は、自己破産後におこなうか自己破産前におこなうかによって、売却の流れや注意点が異なります。
また自己破産前におこなう場合は、住宅ローン残債の有無によっても売却方法が変わるため注意が必要です。
財産隠しなどに問われないよう、専門家に相談したうえで売却手続きを進めていくことをおすすめします。
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