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離婚による不動産売却時の注意点!媒介契約の選び方も解説

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離婚による不動産売却時の注意点!媒介契約の選び方も解説

カテゴリ:不動産の豆知識

  離婚による不動産売却時の注意点!媒介契約の選び方も解説

この記事のハイライト
●離婚前に売却益を分配すると贈与とみなされる可能性があるため、売却に適したタイミングは離婚後となる
●査定の結果、オーバーローンだった場合は売却しても住宅ローンが残るため、自己資金で不足分を補ったり、任意売却を検討したりする必要がある
●媒介契約とは売主と不動産会社が結ぶ契約のことで3つの種類がある

夫婦が離婚する場合、土地や建物などの不動産は、売却するのが望ましいとされています。
しかし、離婚にともなう不動産売却では注意点も多いです。
では、どのようなところに気を付ければ良いのでしょうか。
今回は離婚による不動産売却のタイミングや、オーバーローンだった際の対処法や媒介契約の選び方について解説します。
大阪府箕面市、池田市で離婚にともなう不動産売却を検討している方は、ぜひ参考になさってください。

      

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離婚による不動産売却の注意点1:売り出すタイミング

離婚による不動産売却の注意点1:売り出すタイミング

離婚による不動産売却の注意点としてまず挙げられるのが、売り出すタイミングです。
タイミングを誤ると、手間がかかったりトラブルに巻き込まれたりする恐れがあります。

売却に適したタイミングとは?

不動産売却に適したタイミングは、離婚後です。
別れる前に売って売却益をわけた場合、贈与と見なされる可能性があります。
贈与と見なされると、金銭を受け取った側に贈与税がかかるため注意しなければなりません。
離婚後であれば、財産分与という扱いになります。

離婚後のタイミングで売却をするメリット

離婚後に不動産売却をするメリットは、理想の価格で売りやすいことです。
離婚協議中は不動産売却以外にも、親権者や養育費、慰謝料などの取り決め、引っ越しなど、多くのことに対応する必要があります。
慌ただしい離婚前に比べると、離婚後のタイミングのほうが売却活動に専念できるため、高値で売れる可能性があるでしょう。
ただし、別々に暮らすことになったとしても、売却についてしっかり話し合える関係性や責任感を保てなければ難しいでしょう。
また、早く別れたい場合も、離婚後に不動産売却をするのがおすすめです。
不動産は売りに出してから引き渡しまでに、一般的には数か月ほどかかり、立地や築年数などの条件によっては1年以上かかることもあります。
そのため、早期の離婚を望む夫婦は、離婚後のタイミングで売るのがベストと言えるでしょう。

離婚時に必要となる財産分与とは?

離婚する際、不動産を含めたすべての財産は、財産分与が必要となります。
財産分与とは、婚姻中に夫婦で協力して築いた財産を平等に分けることです。
財産分与による財産の分けかたは、原則2分の1ずつとなるものの、夫婦のそれぞれの財産形成に対する貢献度を考慮するのが一般的と言えます。
不動産は物理的に分けるのが困難な財産なので、売却し、その売却益を分割することになります。

共有名義の場合の注意点

共有名義だった場合の注意点は、売却時に共有者全員の同意が必要だということです。
ご自身が売りたいと思っても、ほかの方の同意がないと売却できません。
夫婦関係が悪化し、相手と連絡が取れなかったり、話し合いができなかったりする場合は注意が必要です。

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離婚による不動産売却の注意点2:オーバーローンだった場合

離婚による不動産売却の注意点2:オーバーローンだった場合

続いて、離婚による不動産売却で注意しなければならない、オーバーローンの場合について解説します。

オーバーローンとは?

オーバーローンとは、売却しても住宅ローンが残ってしまう状態のことです。
査定の結果オーバーローンだった場合、そのままの状況では売却することができません。
一方、売却価格が残債を上回るアンダーローンであれば、不動産売却で得たお金で住宅ローンを完済できるので、売却活動に進めます。

オーバーローンだった場合の売却方法

オーバーローンだった場合は、下記の方法を用いて不動産売却するのが一般的です。

  • ●不足分を自己資金で補って完済し売却する
  • ●任意売却で売る

不足分を自己資金で補い、住宅ローンを完済できれば、売却することが可能です。
たとえば住宅ローンが2,000万円残っていて、売却価格が1,500万円だった場合、差額の500万円を自己資金から捻出します。
このように、まとまった現金が必要になるケースがあることを注意点として押さえておいてください。
また、任意売却という方法もあります。
任意売却とは、住宅ローンの残る土地や建物を、金融機関の同意を得たうえで売却することです。
ただし、任意売却では全額返済しないことになります。
そのため、住宅ローンを滞納した場合と同じように、信用情報機関にブラックリストとして記載されることが注意点です。
事故情報として記載されてしまうと、一般的には5~7年間は新たにクレジットカードをつくったり、金融機関からお金を借り入れたりすることができません。
たとえば離婚したあと、再婚相手と住宅ローンを組んで家を建てたり、車をローンで買ったりすることも難しくなるでしょう。
また、金融機関から同意を得られない場合は、売却に進めないことも注意点となります。
オーバーローンだった場合、離婚しても不動産売却ができない可能性があることを、注意点として押さえておいてください。

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離婚による不動産売却の注意点3:媒介契約の選び方

離婚による不動産売却の注意点3:媒介契約の選び方

最後に、離婚による不動産売却での媒介契約の選び方について解説します。

媒介契約とは?

媒介契約とは、売主と仲介する不動産会社が結ぶ契約のことです。
個人で買主を探すのは難しいため、売却時は仲介を依頼するのが一般的と言えます。
媒介契約書には、契約期間や売却活動の内容、報酬の金額など、不動産会社と取り決めた内容を記載します。
売主からの依頼内容を明確にし、トラブルを防ぐための契約と言えるでしょう。

媒介契約における3つの種類

売却契約には下記の3つの種類があります。

  • ●一般媒介契約
  • ●専任媒介契約
  • ●専属専任媒介契約

一般媒介契約とは、同時に複数の不動産会社へ仲介を依頼できる契約です。
たくさんの不動産会社に不動産の情報を知ってもらえるので、売却活動の範囲を広げられるのがメリットとなります。
また、売主自身で買主を見つけた場合、直接取引ができる自己発見取引も可能です。
専任媒介契約とは、1社の不動産会社にしか仲介を依頼できない契約です。
ただし、自己発見取引は可能になるため、不動産会社が見つけた買主と、ご自身が見つけた買主、条件の良いほうを選び契約することができます。
専属専任媒介契約とは、1社の不動産会社にしか仲介を依頼できず、かつ自己発見取引も不可となる契約です。
3種類ある媒介契約のなかで、もっとも制限がある種類となります。
売主自身で買主を見つけても、不動産会社を介して契約することになるのが注意点です。

媒介契約はどれを選ぶべき?

離婚にともなう不動産売却をスムーズにおこないたい場合は、専任媒介契約か専属専任媒介契約を選ぶのがおすすめです。
専任媒介契約と専属専任媒介契約では定期的な売主への販売活動の報告が不動産会社に義務付けられています。
そのため販売活動の状況が把握しやすく、より状況にあった販売計画を立てられるでしょう。
離婚による不動産売却の際にも、このようなメリットのある専任系の媒介契約を選ぶのをおすすめします。

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まとめ

離婚にともなう不動産売却では、売り出すタイミングに注意が必要です。
オーバーローンだった場合、売却したくてもできない可能性があります。
媒介契約には一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類がありますが、専任系の媒介契約がおすすめです。
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