- この記事のハイライト
- ●リースバックは自宅を売却したあとに賃貸借契約を結んで住み続ける仕組みである
- ●リースバックは売却したあとも住み続けられるメリットがある一方で売却価格が安くなる傾向にある
- ●リバースモーゲージとの違いは資金調達する仕組みや対象物件、所有権の移転の有無である
住宅ローンの返済が苦しく、リースバックを利用するか迷っている方もおられるのではないでしょうか。
リースバックは自宅を活用した資金調達方法の1つであり、多くのメリットがあるのが特徴です。
そこで、リースバックとはなにか、メリットやデメリット、リバースモーゲージとの違いについて解説します。
大阪府箕面市、箕面市から隣接している池田市で、住宅ローンの返済にお困りの方は、ぜひ参考になさってください。
自宅を活用できるリースバックの仕組みとは？
自宅を活用して資金を調達する方法に「リースバック」があります。
名前は知っていてもどのような仕組みなのかわからない、といった方も多いのではないでしょうか。
ここでは、リースバックとはそもそもなにか、また仕組みについて解説します。
リースバックとは
リースバックとは、今住んでいる自宅を売却し、売却後に賃貸借契約を締結することでそのまま住み続けることができるサービスのことです。
自宅を売って賃貸物件として住むことから「セールアンドリースバック」とも呼ばれています。
リースバックは、不動産会社などが実施しており、不動産会社と通じて自宅の売却や賃借をおこないます。
また、契約の種類によっては売却した自宅を買い戻すことも可能です。
リースバックの仕組み
リースバックは、以下のような流れで進むのが一般的です。
- ●自宅を売却する
- ●売却代金を受け取る
- ●賃貸借契約を締結する
- ●毎月家賃を支払い住み続ける
まずは不動産会社に自宅を売却し、売却代金が振り込まれます。
このとき住宅ローンの返済をおこなう場合は、受け取った売却金で完済します。
その後、不動産会社と賃貸借契約を締結し、毎月家賃を支払いながら住み続けるといった仕組みです。
リースバックがおすすめな方
リースバックは、下記のような悩みを抱えている方には、おすすめの仕組みだといえます。
住宅ローンを返済したい場合
住宅ローンの返済が苦しい場合は、自宅の売却で得た資金を返済に充てることができます。
ただし、売却後は賃貸借契約を結ぶため家賃が発生する点に注意しなければなりません。
現在のローン返済額と家賃を比較したうえでの検討が必要です。
老後資金を確保したい場合
将来の生活費に不安がある場合は、自宅を売却して資金を確保することができます。
売却後も自宅に住むことが可能なため、引っ越しの心配も不要です。
このように自宅を活用できる便利な仕組みですが、自宅という大きな資産を運用するため、慎重に判断することが大切です。
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リースバックで自宅を活用するメリット・デメリットとは
次に、リースバックを利用するメリットとデメリットを見ていきましょう。
メリットが多いリースバックですが、デメリットも存在するため慎重に判断する必要があります。
メリット1：売却後も住み慣れた家に住める
売却したあともそのまま住み慣れた家に住めることが大きなメリットです。
通常の不動産売却であれば、売却したら第三者に渡るため退去しなければなりません。
新居探しや引っ越しをおこなうため、費用と手間がかかってしまいます。
その点、リースバックの場合は売却後も住み続けることができるため、生活環境を変えることなく生活することができます。
また、ご近所に知られることなく売却ができる点もメリットの1つです。
メリット2：維持費が不要になる
不動産を所有していると、固定資産税や火災保険、建物の修繕費など維持費がかかります。
住宅ローンがある場合は、維持費を払い続けるだけでも家計の負担になるでしょう。
一方で、リースバックは売却により所有者が不動産会社へ移るため、これらの費用の負担がなくなります。
原則として一定の家賃のみの支払いになるため、負担が軽減されるでしょう。
デメリット1：売却価格が安くなる
デメリットを挙げるなら、売却価格が相場よりも安くなることです。
売却価格は、利回り重視で設定されます。
不動産会社からみると、不動産の買取価格と家賃収入などを踏まえて、どれだけの利益が見込めるかを査定の基準にしています。
そのため、市場価格よりも売却価格が安くなる傾向にあるのです。
また、売却価格が高かったとしても、その分だけ家賃が高くなり、結果的に家計の負担が大きくなる可能性もあります。
売却価格が高ければ良いと考えるのではなく、売却後の家賃のことも考慮して売却価格を検討する必要があるでしょう。
デメリット2：いつまでも住み続けられるとは限らない
リースバックの賃貸借契約は、契約期間が決まっている「定期借家契約」で締結されるケースがほとんどです。
定期借家契約では、契約期間終了後に借主・貸主の両者の合意があれば再契約することは可能ですが、合意が得られない場合は退去しなければなりません。
そのため、再契約できないリスクを回避するためにできるだけ長く契約するか、契約期間の定めがない「普通借家契約」を締結することをおすすめします。
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リースバックとリバースモーゲージとの違いとは
リースバックと似た仕組みに「リバースモーゲージ」があります。
リバースモーゲージも同様に自宅を活用して資金を調達する方法です。
ただし、両者は大きく仕組みや特徴が異なるため、違いについて解説します。
①資金調達方法の違い
すでにご説明したように、リースバックは自宅を売却して資金を調達する方法でした。
一方で、リバースモーゲージは、自宅を担保にお金を借り資金を調達する方法です。
資金を得ることは同じであっても、調達するまでの過程が全く異なります。
リバースモーゲージは、お金を借り資金を得てそのまま住み続ける方法で、契約者が死亡した際に自宅を売却して返済する仕組みです。
生存中は、毎月利息分のみを支払うことになります。
②対象物件の違い
リースバックは一戸建てやマンション、店舗、事務所など活用できる対象物件はさまざまです。
一方で、リバースモーゲージは、一戸建てのみとしてるケースがほとんどです。
マンションを取り扱っていないケースがあるため注意しましょう。
③所有権の違い
所有権が誰であるかも大きな違いの1つです。
リースバックは、自宅を売却するため所有権は売主から不動産会社へと移行します。
一方で、リバースモーゲージは、自宅を担保にしているだけで所有権は変わりません。
④資金の使い道の違い
リースバックは売却で得た資金のため、制限なく自由に資金を使うことができます。
たとえば、ローンの返済や老後の資金などです。
しかし、リバースモーゲージは、老後資金のみなど金融機関が定めた資金の使い道のみと制限がかかっている場合があります。
⑤年齢の条件の違い
そのほかにも年齢条件の違いもあります。
リバースモーゲージは、基本的にシニア向きの制度であるため、65歳以上と年齢制限が設けられているケースがあります。
一方で、リースバックは誰でも自由に利用可能です。
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まとめ
リースバックは、住宅ローンの返済資金を調達する際や老後資金の確保のためにおすすめのサービスです。
売却価格は相場よりも安くなる傾向にありますが、売却後も住み続けることができるなど多くのメリットが得られます。
ただし、大切な自宅を売却する必要があるため、後悔のないよう慎重に検討しましょう。
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