- この記事のハイライト
- ●未接道物件とは接道義務を満たしていない不動産を指す
- ●売ることはできるものの購入者が住宅ローンを組めないことや建て替えができないため売却が困難になる
- ●賃貸物件として売りに出したり隣地の住民に買取ってもらったりといった方法がある
土地や建物は、価格や立地条件などの良し悪しで、売れやすいか否かが変わってきます。
とくに、売りたい不動産が未接道物件に該当する場合、売却が困難になる可能性があるため注意が必要です。
今回は未接道物件とはどのようなものなのか、判断するポイントや売却できるのか、その方法を含めて解説します。
未接道物件の売却を検討している方は、ぜひ参考になさってください。
未接道物件とは？売却時に判断するポイント
まずは、未接道物件とはなにか、売却時に判断するポイントについて解説します。
未接道物件とはどのような不動産？
未接道物件とは、その名称のとおり、接道義務を満たしていない不動産のことです。
資産価値が下がるため、売却できる可能性は通常の土地や建物の比べて低いといえます。
接道義務とは？
接道義務とは、建築基準法で定められた道路の幅のことです。
建築基準法において、道路とみなされるためには、幅が4m以上あることが条件となります。
そのため、4m以上の道路に接していない場合、未接道物件と判断される可能性が高いです。
接道義務が定められている理由として、緊急車両の侵入をスムーズにすることが挙げられます。
道路が狭いと、災害が起きたときに救急車や消防車が到着できず、救助が遅れてしまう恐れがあるからです。
売りたい不動産に接している道路の幅が狭い場合は、売却時に注意する必要があります。
判断するポイント1：4m以上の道路に接していない
4m以上の道路に接していない場合、未接道物件と判断されてしまいます。
先述のとおり、建築基準法において道路とみなされるためには、幅が4m以上あることが条件です。
そのため、道路に接していても、状況によっては未接道物件とみなされる可能性があります。
判断するポイント2：道路に接している間口が狭い
道路に接している間口が狭く、2m以上ない場合も注意が必要です。
いわゆる旗竿地や敷地延長、不整形地と呼ばれる土地に多くあります。
また、広い土地を相続などで分筆（土地を複数にわけること）し、複雑な形状になっているケースもあります。
判断するポイント3：間口から建物までの道路の途中に2m未満のところがある
間口から建物までの道路の途中に、2m未満のところがある場合、接道義務を満たせない可能性があります。
間口が2m以上でも、敷地までの距離が狭い土地は注意が必要です。
このケースではすでに建物が建っていることが多く、道路の幅を広げるのは難しいといえるでしょう。
判断するポイント4：土地の周辺が建物などで囲まれ道路に接しているところがない
売りたい不動産の周囲が土地や建物、崖などに囲まれており、道路に接していない場合も未接道物件に該当します。
無道路地とも呼ばれ、通行やカースペースの確保、ガスなどのインフラ環境の整備などをおこなう際は、近隣住民の土地を使用するための許可が必要です。
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未接道物件は売却できる？価格相場や売却が難しい理由
続いて、未接道物件は売却できるのか、売ることが難しい理由について解説します。
売ることが難しい理由1：購入者が住宅ローンを組めない可能性が高い
売ることが難しい理由としてまず挙げられるのが、購入者が住宅ローンを組めない可能性が高いことです。
先述のとおり、未接道物件は法律で定められた接道義務を満たしていません。
そのため、売却はできるけれど、一度取り壊しをおこなうと再建築ができず、資産価値が低くなります。
金融機関は、債務者の返済が不可となった際、担保にしている土地や建物を売って債権を回収します。
しかし、担保価値が低ければ、貸したお金が返ってくる可能性が低くなってしまうでしょう。
そのため、未接道物件の場合、住宅ローンを組めないケースが多く、購入者は現金一括払いで購入する必要があります。
売ることができるものの、買主は金銭的な余裕がある方に限定されるため、通常の不動産より売却しにくいのが現状です。
売ることが難しい理由2：取り壊してしまうと建て替えができない
取り壊してしまうと、建て替えができないことも主な理由のひとつです。
接道義務を満たしていないがゆえに、解体してしまうと、そのあとは新しく建物を建てることができません。
そのため、売ることはできるものの、購入者はそのまま住むかリフォームやリノベーションをおこなって住むことになります。
未接道物件である以上、築年数がいくら古くても自然災害で建物が倒壊しても、新築することができないということです。
売却相場はどのくらい？
未接道物件は、周辺相場に比べて低くなるのが一般的です。
50％～70％ほど低くなるといわれ、同じようなスペックで、接道義務を満たしている不動産が周辺にあれば不利になってしまうかもしれません。
相場より価格を下げて売りに出しても、リスクの高い買い物をあえてする方は少ないといえます。
売ることはできるものの、売却価格は相場より低くなることや、なかなか購入者が見つからない可能性を視野に入れておいてください。
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未接道物件を売却する方法
最後に、未接道物件を売却する方法について解説します。
方法1：賃貸物件として売りに出す
方法としてまず挙げられるのが、賃貸物件として売りに出すことです。
建物がまだ使える状態なら、可能な範囲でリフォームをおこない、売りに出してみます。
ただし、大掛かりな工事には建築確認申請が必要となるため、不要な範囲でおこなうのがおすすめです。
建築確認申請が必要になるか否かは、自治体の独自の基準によるものの、一般的には下記のような工事なら不要となります。
- ●キッチンやお風呂といった水回りの設備の交換
- ●外壁の塗り替え
- ●クロスの貼り替え
リフォームによって第一印象を良くしたり、魅力を高めたりすれば購入を前向きに検討してもらえるかもしれません。
投資家が気に入れば、収益物件として売ることもできるでしょう。
方法2：隣地の住民に購入してもらう
隣地の住民に購入してもらうことも、方法のひとつです。
隣地の住民が買取ってくれれば、敷地を広げられるため、その分資産価値も向上します。
「相場より安く購入できるのであれば、購入したい！」と考える方がいらっしゃるかもしれません。
ご自身で住む予定がない場合は、まず隣地の住民に打診なさってください。
方法3：セットバックをおこなったうえで売りに出す
方法として、セットバックをおこなうことも挙げられます。
セットバックとは、敷地を後退させ、道路の幅員を4m以上にすることです。
セットバックをおこなえば、接道義務を満たせるようになるため、再建築が可能となります。
未接道物件の状態より売りやすくなり、早期の売却が見込めるでしょう。
ただし、その分敷地が狭くなってしまうため注意が必要です。
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まとめ
未接道物件とは、建築基準法で定められた接道義務を満たしていない土地や建物のことです。
売却はできるものの、購入者が住宅ローンを組めないことや建て替えができないため、通常の不動産に比べると売却が困難になります。
賃貸物件として売りに出したり隣地の住民に買取ってもらったり、セットバックをおこなうなど、さまざまな売却方法があります。
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